Contrato de alquiler con opción a compra, ¿cuándo puede serte útil?

Actualmente existen dos razones por las cuales las personas deciden vivir de alquiler en lugar de optar a la compra de una vivienda. Una de ellas es la dificultad de acceso a crédito de muchas personas, por su situación económica y laboral. Con la opción del alquiler con opción a compra, podrás ir invirtiendo el dinero del alquiler en una posible compra. En segundo lugar, la instable situación económica y laboral también tiene mucho que ver en esta decisión. En estos casos, la posibilidad de alquiler con opción a compra resulta cada vez más popular. Su ventaja es que el dinero invertido en el alquiler no se pierde, sino que se invierte en la posible compra futura del inmueble. Veamos cómo funciona.

 

¿En qué consiste el contrato de alquiler con opción a compra?

El alquiler con derecho a compra se compone de dos elementos; un subcontrato de alquiler y otro de compraventa. Por ello, se considera un contrato doble o mixto. Funciona de manera que el inquilino habitará la vivienda durante un tiempo estipulado con el arrendador. Ambos acordarán ese plazo y al final del mismo, el inquilino o arrendatario podrá ejercer su derecho a comprarla. En el precio, estipulado también entre ambos, se descontarán los importes pagados en concepto de alquiler hasta el momento. Se trata de un contrato beneficioso para ambas partes. El Tribunal Supremo lo define como un precontrato, inicialmente unilateral, porque eres tú como inquilino quien decide cumplir o no con el contrato de compraventa. Por esa razón puede ir acompañado de una prima que será para el propietario en caso de que finalmente no realices la compra. Esta prima es el factor decisivo que te obliga a prever que en el momento que tengas la opción de proceder a la compra, vas a disponer de los recursos necesarios, ya que si al final no puedes comprar el inmueble, perderás también el importe de la prima.

¿Qué características debe tener el contrato de alquiler con opción a compra?

Este tipo contrato es relativamente reciente. No aparece reflejado en Código Civil como tal, aunque está aceptado por el Reglamento Hipotecario y la Ley de Arrendamientos Urbanos. Según el Tribunal Supremo, para que sea vigente solo es obligatorio que haya dos elementos indispensables a la hora de realizar compraventa: el precio y el objeto del contrato. Sin embargo, Rafael Fernández añade que lo más recomendable, al ser un contrato doble, en él aparezcan todas las condiciones tanto del alquiler como de la compra.

Contrato de alquiler

• El periodo en el que el inquilino podrá alquilar la vivienda.
• El periodo en el que el inquilino tendrá opción de realizar la compra el cual puedes optar a la compra.
• El alquiler mensual.
• Quien será responsable de los gastos de la comunidad o de reformas.

Contrato de compraventa

• La voluntad del propietario de vender la vivienda en el caso de que el arrendatario esté finalmente interesado en adquirirla.
• Precio de venta del inmueble.
• Tanto por ciento, ya sea fijo o variable en el tiempo, de las mensualidades del alquiler, hasta el momento de la compra que se descontarán del importe de venta del inmueble.
• Prima inicial abonada por los inquilinos por el derecho a tener la opción de compra de la vivienda. Esta suele fijarse según el precio de venta previamente pactado.

En este sentido, ten en cuenta que la prima no es obligatoria, pero es una herramienta que el propietario utiliza habitualmente para asegurarse de que tienes interés en la compra. Por su parte , el propietario está obligado a mantener el contrato y a no alquilar o vender el piso a otras personas mientras dicho contrato dure. Además, como inquilino tienes la exclusividad de la compra durante el plazo establecido. Sin embargo, lo perderás si te retrasas en el pago del alquiler más de dos meses (y tendrás que abonarle la prima al propietario). Así que no lo olvides, sé puntual con los pagos.

Algunas preguntas comunes

Estas son las preguntas más habituales en inquilinos que firman un contrato de este tipo. Toma nota, te serán muy útiles si te encuentras en un caso similar:

• ¿Qué sucede si al terminar el plazo del alquiler decides prorrogarlo? Podrás hacerlo, pero la opción a compra caducará. Recuerda que son dos contratos diferentes.
• ¿Qué sucede si quieres comprar la vivienda antes del plazo fijado? Puedes hacerlo, y además suele ser beneficioso para ambas partes. Tú no sufres las fluctuaciones de precios, y el propietario se deshace de la vivienda, que suele ser su interés último.
• Porque, a lo largo del tiempo, ¿cambiará el precio del alquiler y/o de la compra? El precio del alquiler sí puede variar en función del IPC si el propietario lo exige, pero el precio de compra no puede ser modificado por ninguno de los dos.

Efectos fiscales que debes tener en cuenta

El contrato está sujeto al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas. Por ello, Rafael Fernández señala algunas situaciones fiscales que debes tener en cuenta:

• En el caso de que en el contrato solo estén especificados el precio de la vivienda y el plazo, se te permitirá deducir el alquiler, siempre y cuando el propietario lo declarare. Al realizarse la venta, este deberá del mismo modo declarar ese aumento de su patrimonio y si corresponde, deducírtela.
• Si finalmente no compras la vivienda y pagas al propietario la prima por el derecho de compra, el propietario deberá declarar la ganancia de patrimonio, pero tú no podrás desgravarla.

Conclusión

Si haces un pequeño ejercicio matemático, verás que el alquiler con opción a compra es muy interesante, pero  tienes que estar casi seguro de querer adquirir la vivienda en un futuro. De lo contrario podría no ser rentable para ti pagar la prima si la compra no llega a producirse. Además, en el caso de adquirir la vivienda, debes negociar bien el precio de compra y el porcentaje del alquiler que se descontarán del importe final para que resulte interesante para ti. Por último, no olvides las deducciones mencionadas, en primer lugar por las cuotas de alquiler, y en segundo por el importe final de compra, pero no por la prima si te toca pagarla, ya que ésta no se puede deducir.

¿Y AHORA, QUÉ DEBERÍAS HACER?

Queremos explicarte el caso de Luis Pita...

Mi nombre es Luis y mi libertad financiera es de 14 años. Es decir, si mañana dejase mi empleo, podría mantener el mismo nivel de vida sin trabajar hasta 2038.

Soy autor del best seller “Ten peor coche que tu vecino” y me has visto enseñando ahorro y finanzas personales en TVE, Telecinco, Cuatro, La 2, Telemadrid y las principales radios.

Si quieres disfrutar de tanta libertad financiera como yo, te interesa este curso gratuito: