Uno de los derechos que recoge el Código Civil es el derecho de retracto. Es un concepto muy similar al derecho de tanteo, pero que es diferente a este y mucho menos conocido. Vamos a darte los detalles sobre qué es y cuándo puedes ejercerlo, así como las diferencias con el tanteo.
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¿Qué es el derecho de retracto?
Según la RAE, el derecho de retracto es el “derecho que compete a ciertas personas para quedarse, por el tanto de su precio, con la cosa vendida a otro”. Es decir, es un derecho de adquisición preferente para dejar sin efecto una venta o una enajenación hecha a favor del otro, y recuperar o adquirir para sí la cosa, por el mismo precio pagado.
Es un derecho que tiene la persona de poder quedarse con un bien que se ha vendido a otra, a cambio del mismo precio que se hubiera pagado por la transacción. En el artículo 1506 del Código Civil viene este derecho recogido como una de las causas de resolución de una venta: “La venta se resuelve por las mismas causas que todas las obligaciones y, además, por las expresadas en los capítulos anteriores, y por el retracto convencional o por el legal.”
Tipos de derecho de retracto
Tras ojear el Código Civil a Pepe Promedio le ha quedado claro que, en realidad, hay dos tipos de derecho de retracto, y quiere saber en qué consiste cada uno.
Retracto convencional
El retracto convencional es para aquellos supuestos en los que el vendedor de un bien se reserva el derecho a recuperarlo en un plazo establecido y por el precio que recibió por el mismo. Es decir, que permite al vendedor arrepentirse de la venta y recuperar el bien que había vendido.
En este caso, es importante el tiempo que tiene el vendedor para recuperar el bien, que es de cuatro años si no hay un pacto entre las partes; porque, si lo hubiera, el plazo máximo es de 10 años.
Este derecho viene recogido en el Código Civil entre los artículos 1507 a 1520. La normativa determina que el vendedor no puede hacer uso de este derecho si antes no restituye al comprador:
- El importe de la venta.
- Los gastos derivados del contrato o cualquier otro gasto que hubiera sido necesario para formalizar la venta.
- Los gastos necesarios y útiles que se hayan realizado en la cosa vendida.
Retracto legal
El retracto legal es similar al convencional, pero esta vez hay un tercer sujeto, que es quien se reserva el derecho a ocupar el puesto de la persona que ha realizado una compra o una dación en pago.
El tiempo que tiene el tercer sujeto es de 9 días, contados desde la inscripción en el Registro, y en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta, según expresa el artículo 1524. Esta tercera persona es quEl tiempo que tiene el tercer sujeto es de nueve días, contados desde la inscripción en el Registro o, en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta, según expresa el artículo 1524. Esta tercera persona es quien tiene preferencia en la adquisición del bien, por imperativo de la ley.ien tiene preferencia en la adquisición del bien, por imperativo de la ley.
Este tipo de derecho de retracto viene recogido en el Código Civil entre los artículos 1521 a 1525.
¿Cuándo surge el derecho de retracto?
El legal viene establecido directamente por la normativa, como ocurre en el caso de los arrendamientos urbanos, mientras que el convencional requiere que las partes hayan pactado expresamente esta posibilidad en el contrato de compraventa.
Diferencias entre el derecho de retracto y el derecho de tanteo
La gran diferencia entre estos derechos está en cuándo se puede ejercer cada derecho:
- El derecho de tanteo se puede ejercer antes de que se produzca el intercambio. Por ejemplo, el propietario de una casa va a realizar la venta y está obligado a comunicarlo al arrendatario. Este tiene 30 días para ejercer este derecho y quedarse con la casa bajo las condiciones en las que el propietario desea vender.
- El derecho de retracto se puede ejercer una vez realizado el intercambio. Por ejemplo, si el propietario no avisa al arrendatario de que va a vender la casa, este tiene un plazo de 30 días para ejecutar el derecho de retracto y quedarse con la vivienda en las mismas condiciones en las que se produjo el intercambio. El arrendatario pasaría a sustituir al comprador dentro del contrato de compraventa.
Estos derechos se usan, básicamente, en la compraventa de bienes inmuebles. El derecho de retracto te da la oportunidad de arrepentirte de una venta, o de sustituir a un comprador si tienes preferencia en la compra del bien. Y se diferencia con el derecho de tanteo en el momento del ejercicio del derecho. Conocer este tipo de derechos te ayudará a proteger mejor tu patrimonio y aprovechar mejor tus recursos económicos, algo que también podrás hacer si amplías tu formación con ayuda de un educador financiero.
