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Qué es el derecho de retracto y diferencias con el derecho de tanteo

Uno de los derechos que recoge el Código Civil es el derecho de retracto. Es un concepto muy similar al derecho de tanteo, pero que es diferente a este y mucho menos conocido. Vamos a darte los detalles del derecho de retracto, qué es y cuándo puedes ejercerlo, así como las diferencias con el derecho de tanteo.

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¿Qué es el derecho de retracto?

Según la RAE, el derecho de retracto es el “derecho que compete a ciertas personas para quedarse, por el tanto de su precio, con la cosa vendida a otro”. Es decir, es un derecho de adquisición preferente para dejar sin efecto una venta o una enajenación hecha a favor del otro, y recuperar o adquirir para sí la cosa, por el mismo precio pagado.

Por lo tanto, el derecho de retracto es un derecho que tiene una persona de poder quedarse con un bien que una segunda persona ha vendido a una tercera, a cambio del mismo precio que se hubiera pagado por la transacción. En el artículo 1506 del Código Civil, viene este derecho recogido como una de las causas de resolución de una venta: “La venta se resuelve por las mismas causas que todas las obligaciones y, además, por las expresadas en los capítulos anteriores, y por el retracto convencional o por el legal.”

Por lo expresado, se puede sacar en claro que existen dos tipos de derecho de retracto: el convencional y el legal:

Retracto convencional

El retracto convencional es para aquellos supuestos en los que el vendedor de un bien se reserva el derecho a recuperarlo en un plazo establecido y por el precio que recibió por el bien. Permite a un vendedor arrepentirse de la venta y recuperar el bien que había vendido. 

En este caso interviene el tiempo que tiene el vendedor para recuperar el bien: es de 4 años si no hay un pacto entre las partes; si lo hubiera, el plazo máximo es de 10 años.

Este tipo de derecho de retracto viene recogido en el Código Civil entre los artículos 1507 a 1520. 

Retracto legal

El retracto legal es similar al convencional, pero esta vez hay un tercer sujeto, que es quien se reserva el derecho a ocupar el puesto de la persona que ha realizado una compra o una dación en pago

El tiempo que tiene el tercer sujeto es de 9 días, contados desde la inscripción en el Registro, y en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta, según expresa el artículo 1524. Esta tercera persona es quien tiene preferencia en la adquisición del bien, por imperativo de la ley.

Este tipo de derecho de retracto viene recogido en el Código Civil entre los artículos 1521 a 1525. 

Diferencias entre el derecho de retracto y el derecho de tanteo

La gran diferencia entre estos derechos está en cuándo se puede ejercer cada derecho:

  • El derecho de tanteo se puede ejercer antes de que se produzca el intercambio. Por ejemplo, el propietario de una casa va a realizar la venta y está obligado a comunicarlo al arrendatario. Este tiene 30 días para ejercer este derecho y quedarse con la casa con las condiciones que ya tiene el propietario.
  • El derecho de retracto se puede ejercer una vez realizado el intercambio. Por ejemplo, si el propietario no avisa al arrendatario de la venta ya realizada de la casa, este tiene un plazo de 30 días para ejecutar el derecho de retracto y quedarse con la vivienda con las mismas condiciones en las que se produjo el intercambio. El arrendatario pasaría a sustituir al comprador dentro del contrato de compraventa.

Estos derechos, principalmente, son usados a la hora de la venta de bienes inmuebles, aunque puede ocurrir con otros bienes. El derecho de retracto te da la oportunidad de arrepentirte de una venta o de sustituir a un comprador si tienes preferencia en la compra del bien. Y se diferencia con el derecho de tanteo en el momento del ejercicio del derecho. Si te quedan dudas o si necesitas saber más sobre alguno de estos conceptos, no dudes en pedirnos ayuda.

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