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Extinción de condominio: qué es y en qué situaciones emplearlo

En una situación de divorcio o herencia, en aquellos casos en los que una propiedad o inmueble pertenece a más de una persona, una opción interesantísima para que pase a tener un solo titular es la extinción de condominio. Principalmente porque podrás pagar muchos menos impuestos. 

Se trata de la forma menos costosa de dividir la propiedad entre diferentes personas; pero, eso sí, es una operación compleja. Por eso, si te lo planteas, seguro que tienes muchas dudas. Por eso, con el objetivo de despejarlas, hemos preparado este artículo sobre la extinción de condominio.

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Extinción de condominio: qué es

Podemos definir la extinción de condominio como la transmisión de la propiedad de un bien de titularidad compartida entre dos personas. Esta modalidad está regulada en el Código Civil, concretamente en los artículos 400 y 406, que tratan de la división de la cosa común.

Dadas sus características es muy habitual en caso de separaciones o divorcios. Una pareja que comparte un inmueble común al 50% puede hacer efectivo la extinción de condominio para que finalice el régimen de copropiedad y solo uno de los dos pase a ser el único propietario. Es una operación alternativa a la compraventa y supone un interesante ahorro fiscal.

¿Cómo funciona?

Poner en marcha este mecanismo para que una vivienda deje de ser una propiedad común debe hacerse mediante un contrato. Para que sea válido se debe hacer público ante notario y, una vez firmado, se llevará en el Registro de la Propiedad. En este documento, se debe incluir:

  • Quiénes son las personas —partes— participantes. 
  • Cuál es el objeto y derecho de la propiedad que tiene cada una de las partes antes de que se produzca la extinción.
  • Los términos del acuerdo.
  • El precio que pactan las partes.

La principal ventaja de la extinción de condominio, a diferencia de la compraventa, es el pago de impuestos. Con la herramienta que te presentamos en este artículo solo debes abonar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados —AJD— y los gastos del notario. Según la comunidad autónoma, el porcentaje a pagar variará entre el 0,5% y el 1%.

Si, en lugar de la extinción de condominio, optas por una venta al uso el porcentaje a pagar en Impuesto de Transmisiones Patrimoniales puede variar entre el 6 y 8%. Por otro lado, el vendedor debe pagar el IRPF por la ganancia patrimonial que obtenga.

¿Cómo ejecutar una extinción de condominio?

En el caso de divorcio o separación, para hacer la extinción de condominio, la pareja puede acudir al notario para firmar la pertinente escritura de extinción. Pero también puede hacerlo a través del Convenio Regulador de mutuo acuerdo que se obtiene junto a la demanda de divorcio.

Ventajas e inconvenientes

  • Si te decides por una extinción de condominio, en lugar de una compraventa, ahorrarás hasta un 50%. Como hemos visto, en caso de decantarte por la extinción de condominio te ahorrarías el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Esta es la principal ventaja.
  • Pero esta modalidad también tiene inconvenientes. El principal es que cuando lo pones en marcha te conviertes en deudor. Es decir, en caso de tener una hipoteca, dejas de estar registrado como propietario en el Registro de la Propiedad pero sigues apareciendo como deudor en el banco. Por lo que si la parte que se queda con la totalidad del bien deja de pagar la hipoteca el banco podría pedirte que respondas. 

Fiscalidad

Por lo general, en caso de hacer una extinción de condominio habrá una compensación económica para la parte que cede su parte en proindiviso. Otra cosa es que reciba dinero en metálico pues, las partes podrían pactar que la compensación sea que la otra parte asuma la hipoteca, por ejemplo.

Si se recibe dinero por la parte cedida, entonces se debe tributar por ese incremento de patrimonio en el IRPF además de hacer frente al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados —como hemos apuntado ya, entre un 0,5% y un 1% en función de la comunidad—.

Impuestos y gastos

Aunque ya hemos mencionado la mayoría, recopilemos los impuestos que deberán asumirse en una extinción de condominio:

  • Gastos de Notaría y del Registro. El notario realiza la escritura correspondiente y esta se debe llevar al Registro de la Propiedad.
  • Gastos de la gestoría, en caso de contratar a un asesor que ayude a realizar los trámites.
  • Impuestos por Actos Jurídicos Documentados.

No se paga plusvalía por una extinción de condominio y si ya lo has hecho, atento: ¡puedes recurrir! Solo deberás pagar plusvalía si formas parte de la titularidad de varios inmuebles y pretende quedarte con todos.

Extinción de condominio con hipoteca

¿Qué ocurre cuando se produce una extinción de condominio y existe una hipoteca? 

En el caso de que haya hipoteca, habrá que hacer una novación. Como hemos visto, los cotitulares de un inmueble lo siguen siendo aunque se extinga la copropiedad. Para eliminar a una de las partes de la hipoteca debe hacerse una novación. Es decir, llegar a un acuerdo con la entidad bancaria para modificar las condiciones del contrato. Ahora bien, en el caso de que la persona que se queda con la propiedad no tenga la suficiente solvencia, el banco podría poner pegas.

Como ves, la extensión de condominio puede ser habitual en caso de divorcio y separaciones o herencias. Sin embargo, puede emplearse siempre que se lleve a cabo la compra de una vivienda entre dos personas. Con esta modalidad de repartir bienes el ahorro en impuestos es significativo y la principal ventaja por el que deberías valorarla.

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