Cotitularidad de una propiedad: derechos, IBI y cómo resolver la ruptura de la copropiedad

La cotitularidad de una propiedad implica que esta es compartida entre más de una persona. En el artículo de hoy te explicaremos qué es la cotitularidad y cómo proceder si se decide dejar de ser copropietarios, ya que, cualquier cotitular podrá exigir la división del objeto de la comunidad en cualquier momento.

 

¿Qué significa cotitularidad de la propiedad?

Se habla de cotitularidad en las situaciones cuando la propiedad de un bien inmueble está compartida entre dos o más personas. Cada uno de los titulares tiene las mismas obligaciones y derechos sobre dicha propiedad, aunque puede que el porcentaje de propiedad sea diferente.

Por ejemplo, imaginemos que Pepe Promedio y su hermano adquieren una vivienda como inversión, para ponerla en alquiler. La cantidad que Pepe aporta para la compra le otorga el 60% de la propiedad, mientras que su hermano posee el 40% restante. Esto implica que los derechos y las responsabilidades de ambos van a ser diferentes.

Una de las particularidades de la cotitularidad, es que cada uno de los propietarios puede hacer lo que quiera con su parte, sin necesidad de obtener el consentimiento de los demás propietarios aunque, obviamente, es aconsejable compartir la propiedad de una manera beneficiosa para todos. 

Otro dato importante a tener en cuenta es que la cotitularidad de una propiedad no es permanente, ya que esta se puede romper en cualquier momento, tal como veremos más adelante.

¿Quién paga el IBI ante una cotitularidad de propiedad?

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles, más conocido popularmente como IBI, es el impuesto que todo propietario de un bien inmueble debe pagar obligatoriamente. En el caso de la cotitularidad, el pago del IBI puede y debería ser dividido de forma oficial, ya que este tiene efectos fiscales en la declaración de la renta. 

Sin embargo, en la práctica son muchos los cotitulares que comparten el pago sin hacer la división oportuna ante el ayuntamiento, que es quien se encarga de esta gestión y que está obligado a dividir el pago del IBI en caso de cotitularidad de una propiedad. Si el IBI es recibido al completo por un solo propietario, este podrá reclamar ante el ayuntamiento correspondiente la división del IBI.  

En caso de existir varios titulares, si la Administración exige el pago completo del impuesto a uno de ellos, este está obligado a responder de la totalidad de la deuda, salvo que informe al Ayuntamiento de la identidad del resto de propietarios del inmueble y del grado de propiedad que estos ostentan. 

¿Qué podemos hacer si queremos dejar de ser copropietarios?

Como ya hemos dicho, la cotitularidad de una propiedad no es para siempre, y cualquiera de los propietarios está en todo su derecho a renunciar a su parte. ¿Qué podemos hacer en este caso? Pues bien, existen diferentes situaciones, vamos a ver cada una de ellas:

• División para convertir el bien en propiedad horizontal: si los cotitulares poseen un bien material que puede ser repartido de forma proporcional a su propiedad. Por ejemplo, si varias personas son propietarias de un edificio, las viviendas se pueden repartir de forma individual y exclusiva entre cada uno de los propietarios. 
• División para repartir la nuda propiedad y el uso y disfrute: también se puede dar el caso de que los cotitulares pacten que uno o varios de ellos compartan la propiedad del bien mientras los otros renuncien a esta a cambio de obtener su uso y disfrute. Por ejemplo, si hay dos titulares, uno pasará a ser el propietario total, pero no podrá ejercer su derecho de uso y disfrute hasta que el usufructuario deje la propiedad o muera. El otro, perderá su titularidad a cambio de poder disfrutar del bien inmueble.
• Adjudicación al cotitular de cuatro quintas partes de las cuotas: si uno de los cotitulares tiene en su poder el 80 % de la propiedad, este podrá obtener la propiedad completa pagando a los demás propietarios el valor de su participación. 
• División en casos de muebles indivisibles: en caso de que la propiedad sea materialmente indivisible, se podrán dar varios casos. Lo más sencillo es venderlo y repartir el dinero de forma proporcional a la cotitularidad de los propietarios. En caso de que uno o todos los propietarios quieran quedarse el bien inmueble, deberán pagar a las otras partes el porcentaje que les corresponde. Tiene prioridad aquel que posee mayor porcentaje del inmueble. En caso de compartir la misma participación (por ejemplo, 50/50) e interés, se realizará un sorteo ante notario para decidir quién se queda con la propiedad, sin eximir, obviamente, de pagar la parte que no posee.
• Extinción de la comunidad en casos de separación, divorcio y nulidad matrimonial: si una pareja o matrimonio es cotitular de una propiedad, se podrá aplicar también todos los casos anteriores en caso de separación. Destacar que si existe un tercer titular, este deberá resolver la situación en un procedimiento individual al del matrimonio. El derecho de uso no podrá extinguirse salvo por un juez. Si la expareja no llega a ningún acuerdo para dividir la propiedad, será el juez quien lo haga. 

Ahora que ya conoces la cotitularidad de una propiedad y cómo enfrentar la situación de dejar de ser copropietario. Si no existe acuerdo para realizar la división, el siguiente paso será acudir a la autoridad judicial para que realice la división. Como siempre, no podemos dejar de recomendarte que, si te encuentras ante esta situación, acudas a expertos en el ámbito para que el proceso de división sea lo más rápido y sencillo para los titulares y se pueda alcanzar un acuerdo. Y si la división de la cosa común te genera unos ingresos extra, consulta también con especialistas para saber cómo sacarles el máximo partido posible.

 

¿Y AHORA, QUÉ DEBERÍAS HACER?

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