Gastos de hipoteca: qué dice la nueva ley

Después de la polémica suscitada por las cláusulas suelo, las protestas ciudadanas y las reacciones del sector de la banca, el Congreso de los Diputados ha logrado sacar adelante la esperada Ley reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario. El objetivo principal es aportar mayor protección a los clientes y también dar seguridad a las entidades financieras. Esta ley supone algunos cambios importantes en materia de gastos de hipoteca; y para darlos a conocer con detalle hemos elaborado este artículo.

La nueva ley hipotecaria

La nueva ley contempla que los bancos tienen hasta finales de mayo para adaptarse. Por eso, es quizás prudente esperar hasta esa fecha para firmar una hipoteca; o en su defecto, negociar con el banco la inclusión de las modificaciones. Muchos de los cambios suponen un ahorro significativo para el cliente con respecto a la ley actual. Por ejemplo, se estima que el ahorro por los gastos que deja de asumir el cliente puede superar los 2.500 euros.

¿Cuáles son los gastos vinculados a la firma de una hipoteca?

A continuación, listaremos los distintos gastos de hipoteca y especificaremos quién debe hacerse cargo de ellos, según la nueva ley hipotecaria.

Tasación

Dado que en la hipoteca la vivienda es la garantía del préstamo, es necesario valorar dicho bien. Una tasación o valoración la debe realizar una sociedad de tasación homologada y que esté supervisada por el Banco de España. Las tarifas pueden variar, pero fluctúan entre los 400 y los 1000 euros. Este coste, según el pacto logrado entre los partidos políticos a la hora de elaborar la ley, debe correr por cuenta del cliente.

Gestoría

Aunque no es obligatorio por ley, los bancos—que son quienes se encargan de estos gastos— suelen contratar una gestoría que les lleve todo el papeleo. Como cada gestoría puede establecer sus honorarios libremente, es difícil calcular el coste, pero suelen rondar los 500 euros.

Gastos de notaría

El arancel notarial es lo que cobra un notario por su trabajo. Este coste está fijado por ley desde 1989 y se calcula en base a dos factores: el valor de la operación y el número de folios que conformen la escritura de la vivienda.

Este gasto contempla algunas reducciones, por ejemplo en el caso de que la vivienda esté protegida o sea un inmueble en el que interviene la administración o una empresa pública. Los gastos de notaría deben ser pagados por el banco.

Registro

En este caso, se trata del arancel de los registradores de la propiedad. Están fijados por ley y su valor depende del de la finca. Podemos establecer un gasto medio de tasación en torno a los 400 euros. Como en el caso de los gastos de notaría, los de tasación también deben abonarlos el banco

Actos Jurídicos Documentados (AJD)

A estos gastos de hipotecas se les ha llamado el «impuesto de las hipotecas». Es el responsable de la tormenta política y social que ha incluido una rectificación por parte del Supremo, para que fuera el cliente quien finalmente se hiciese cargo. Sin embargo, el Gobierno de Pedro Sánchez ha impuesto por ley que sean los bancos quienes se hagan cargo de estos gastos.

Estos gastos los cobra la Administración y están relacionados con los actos jurídicos que deban ser registrados en documentos notariales, mercantiles o administrativos. El valor depende de cada comunidad autónoma y fluctúa entre el 0,5 y el 1,5% de la compraventa. Sin embargo, dado que por ley son los bancos los que deben pagar estos AJD, se prevé que algunas comunidades empiecen a mover ficha. La primera ha sido Cataluña, que ya ha suprimido los tipos reducidos y ha fijado que los AJD tengan un tipo general del 1,5%. De este modo, el ingreso para las arcas públicas será mayor.

Comisión de apertura

Esta comisión la cobra el banco al cliente por la concesión de la hipoteca y puede llegar a suponer el 2% de la transacción. Sin embargo, algunas entidades no lo aplican como parte de su política comercial.

Impuestos

Al margen de los AJD, la compraventa de una vivienda está gravada por algunos impuestos:

• El IVA(10%) si la vivienda es nueva
• Impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP), aplicado a vivienda usada. Puede variar, según la comunidad autónoma, entre un 6 y un 10%.>

Otros cambios de la nueva ley:

Además de los que tienen que ver con los gastos de hipoteca, la nueva ley implica otras novedades:

• Se amplía a 12 las cuotas impagadas para poder proceder a una ejecución.
• No habrá cláusulas suelo y la dación en pago será de carácter voluntario, siempre que las partes estén de acuerdo a pesar de que no es obligatoria la garantía sobre la responsabilidad patrimonial al bien que se hipoteca.
• Durante los 10 primeros años, habrá comisiones de amortización anticipada en los préstamos de tipo fijo que descienden a la mitad y se establecerán en el 2%; después, a partir de ese periodo, se situarán en el 1,5%. El cliente elegirá el tipo de amortización, ya sea a 3 o 5 años.
• El hipotecado puede suscribir con otro banco los contratos para la adquisición de seguros para viviendas.
• El cliente puede subrogar sin costes su hipoteca
• La entidad bancaria no habrá ningún tipo de comisión por novación de la hipoteca.
• Las cajas de ahorro y cooperativas de crédito deberán abonar también los impuestos AJD, de los que estaban exentos antes de la nueva ley.
• El banco concede 10 días al cliente para analizar toda la información precontractual antes de firmar la hipoteca.
• El código de buenas prácticas bancario se aplicará de forma permanente.

Estas son las novedades de la nueva ley hipotecaria. Afectará significativamente al sector por lo que habrá que estar atento, a la hora de firmar una hipoteca, qué entidad nos conviene más. Lo que sí está claro es que debemos acudir al banco con la información bien estudiada, para estar seguros de que pagaremos solo lo que la ley establece que debemos gastar en concepto de gastos de hipoteca.