Heredar una vivienda y venderla después puede implicar el pago de varios impuestos. Pero no todos se generan en el mismo momento ni se calculan de la misma manera.
Al recibir una vivienda heredada pueden generarse el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y la plusvalía municipal. Si después vendes la vivienda, tendrás que declarar en el IRPF la posible ganancia patrimonial obtenida y puede generarse una nueva plusvalía municipal.
Por tanto, haber pagado impuestos al aceptar la herencia no significa que la posterior venta esté libre de tributación.
En este artículo te explicamos qué impuestos se pagan al vender una vivienda heredada, cómo se calcula la ganancia, qué ocurre con el valor de referencia y en qué situaciones puedes quedar exento de pagar IRPF.
Para entender la fiscalidad de una vivienda heredada hay que distinguir dos momentos: la adquisición de la vivienda mediante herencia y su posterior venta.
| Momento | Impuesto | Motivo |
|---|---|---|
| Al heredar | Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones | Recibes un inmueble mediante herencia |
| Al heredar | Plusvalía municipal | Puede existir un incremento del valor del terreno urbano |
| Al vender | IRPF | Puede existir una ganancia patrimonial |
| Al vender | Plusvalía municipal | Puede haberse incrementado el valor del terreno desde que heredaste hasta que vendes |
Por tanto, una misma vivienda puede generar obligaciones fiscales tanto al recibirla como al venderla.
Antes de venderla, primero hay que tramitar correctamente la herencia.
Será necesario determinar quiénes son los herederos, comprobar si existe testamento, identificar los bienes de la herencia, aceptar y adjudicar la herencia y cumplir las obligaciones tributarias correspondientes.
Si existen varios beneficiarios, también habrá que determinar qué parte de la vivienda corresponde a cada uno.
Este punto puede ser especialmente importante cuando los herederos no reciben bienes idénticos o existen desacuerdos sobre qué hacer con el inmueble.
Una vez realizada la adjudicación, podrá plantearse la conservación, alquiler o venta de la vivienda.
El Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) grava la adquisición de bienes y derechos mediante herencia.
Su coste puede variar considerablemente de un caso a otro porque las comunidades autónomas tienen competencias normativas que afectan a reducciones, bonificaciones y otros aspectos del impuesto.
También influyen factores como el valor de los bienes recibidos, la relación de parentesco con el fallecido y el patrimonio preexistente del heredero.
El plazo general para presentar el Impuesto sobre Sucesiones es de seis meses desde la fecha del fallecimiento. Puede solicitarse una prórroga de otros seis meses, pero la solicitud debe presentarse dentro de los cinco primeros meses del plazo inicial.
Es importante tener presente esta fecha: el plazo no empieza cuando se firma la aceptación de la herencia, sino con el fallecimiento.
Este punto es fundamental si tienes intención de vender posteriormente la vivienda.
Desde 2022, el valor de referencia del Catastro tiene un papel esencial en la tributación de los inmuebles adquiridos mediante herencia.
Cuando el inmueble dispone de valor de referencia, este sirve, con carácter general, para determinar la base imponible del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Si se declara un importe superior, se toma ese valor superior.
Si el inmueble no dispone de valor de referencia, la base imponible será, sin perjuicio de una posible comprobación de la Administración, la mayor entre el valor declarado y el valor de mercado.
Porque también afectará al cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial cuando vendas la vivienda.
Para los inmuebles heredados desde el 1 de enero de 2022, la Agencia Tributaria señala que, cuando las normas del Impuesto sobre Sucesiones determinan la aplicación del valor de referencia y no se ha declarado un importe superior, será ese valor el que se tenga en cuenta para calcular posteriormente la ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF, sin que pueda exceder del valor de mercado.
Por eso, la valoración de una vivienda heredada no es un trámite sin consecuencias: puede afectar directamente a los impuestos que pagarás si más adelante decides venderla.
Además del Impuesto sobre Sucesiones, puede existir otro impuesto: el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), más conocido como plusvalía municipal.
Este impuesto grava el incremento del valor del terreno urbano puesto de manifiesto con motivo de una transmisión. Por tanto, no grava directamente la revalorización de toda la vivienda.
En una herencia, con carácter general, quien recibe el inmueble es quien debe cumplir con esta obligación tributaria.
No obstante, si se demuestra que no ha existido incremento de valor del terreno, la transmisión no está sujeta a este impuesto. La legislación permite acreditar esta inexistencia de incremento mediante los valores correspondientes a la adquisición y transmisión.
La regulación concreta, posibles bonificaciones y gestión del impuesto dependen además del ayuntamiento correspondiente.
Una vez aceptada la herencia, vender la vivienda constituye una nueva transmisión.
Por eso debes analizar principalmente dos impuestos:
IRPF, si la venta genera una ganancia patrimonial, y plusvalía municipal, si se ha producido un incremento de valor del terreno durante el periodo comprendido entre la adquisición por herencia y la venta.
Veamos cómo funciona cada uno.
Cuando vendes un inmueble tienes que determinar si la operación ha generado una ganancia o una pérdida patrimonial e incluirla en la declaración de la renta que corresponda.
La fórmula básica es:
Ganancia o pérdida patrimonial = valor de transmisión − valor de adquisición
Sin embargo, no debes limitarte a restar el valor que figuraba en la herencia al precio por el que has vendido la vivienda, porque pueden existir gastos e inversiones que modifiquen ambos importes.
En una adquisición mediante herencia se toma, con carácter general, el valor determinado conforme a las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que pueda superar el valor de mercado.
Al valor de adquisición pueden añadirse los gastos y tributos inherentes a la adquisición pagados por el heredero, así como las inversiones y mejoras realizadas que cumplan los requisitos fiscales.
Por ejemplo, dependiendo del caso, pueden formar parte del cálculo determinados gastos de notaría, Registro o impuestos satisfechos con motivo de la adquisición.
Esto no significa que cualquier gasto realizado en la vivienda pueda sumarse al valor de adquisición. Una inversión o mejora no recibe necesariamente el mismo tratamiento que una reparación o un gasto habitual de mantenimiento.
El valor de transmisión parte del importe real obtenido con la venta.
De este importe pueden descontarse los gastos y tributos inherentes a la transmisión que hayan sido satisfechos por el vendedor.
El resultado permitirá determinar si realmente has obtenido una ganancia o una pérdida.
Imagina que heredas una vivienda cuyo valor de adquisición a efectos fiscales, después de incorporar correctamente los gastos correspondientes, es de 190.000 euros.
Tiempo después la vendes por 225.000 euros y tienes 5.000 euros de gastos relacionados con la transmisión que pueden computarse fiscalmente.
El valor de transmisión sería:
225.000 € − 5.000 € = 220.000 €
Por tanto:
220.000 € − 190.000 € = 30.000 € de ganancia patrimonial
Esos 30.000 euros son la ganancia, no el impuesto que tendrás que pagar.
La ganancia se integra en la base del ahorro del IRPF y se aplican los tipos correspondientes por tramos.
Desde 2025, la escala de gravamen del ahorro alcanza un tipo máximo conjunto del 30 % para la parte que exceda de 300.000 euros.
| Base liquidable del ahorro | Tipo |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19 % |
| De 6.000 € a 50.000 € | 21 % |
| De 50.000 € a 200.000 € | 23 % |
| De 200.000 € a 300.000 € | 27 % |
| Más de 300.000 € | 30 % |
Es importante entender que los porcentajes se aplican por tramos.
Por ejemplo, si la ganancia que debe integrarse en la base del ahorro es de 60.000 euros, no significa que todos esos 60.000 euros tributen al 23 %. Cada parte tributa al porcentaje correspondiente a su tramo.
Además, el resultado final dependerá del resto de rendimientos, ganancias y pérdidas que formen parte de tu base del ahorro.
Puede ser necesario.
La adquisición mediante herencia y la posterior venta son dos transmisiones diferentes.
Por tanto, haber liquidado la plusvalía municipal al recibir la vivienda no significa que no pueda existir otra plusvalía cuando posteriormente la vendas.
En la segunda transmisión se analizará el periodo comprendido entre la adquisición mediante herencia y la venta.
Sí, pueden existir supuestos en los que la ganancia patrimonial quede exenta, pero heredar una vivienda no genera por sí mismo ninguna exención especial en el IRPF de la posterior venta.
Uno de los casos más conocidos es la exención por reinversión en vivienda habitual.
Si la vivienda heredada llega a cumplir los requisitos legales para ser considerada tu vivienda habitual y posteriormente la vendes, la ganancia puede quedar total o parcialmente exenta si reinviertes el importe obtenido en otra vivienda habitual y cumples el resto de condiciones.
Con carácter general, una vivienda debe constituir la residencia del contribuyente durante al menos tres años, aunque la normativa contempla determinadas excepciones cuando concurren circunstancias que necesariamente exigen el cambio de domicilio.
La reinversión debe realizarse dentro de un periodo máximo de dos años, que pueden ser posteriores o anteriores a la venta de la anterior vivienda habitual.
Por tanto, mudarte durante unos meses a una vivienda heredada antes de venderla no la convierte automáticamente en vivienda habitual a efectos fiscales.
Como has visto, el coste fiscal de vender una vivienda heredada dependerá del valor utilizado cuando se heredó el inmueble, del precio posterior de venta, de los gastos que puedan incorporarse al cálculo, de las inversiones o mejoras realizadas, del tiempo transcurrido, del valor del terreno, de la normativa autonómica aplicable a la herencia y de las ordenanzas del ayuntamiento correspondiente.
Por eso, más que preguntarse únicamente cuánto se paga por vender una vivienda heredada, lo recomendable es calcular cuánto dinero quedará realmente después de impuestos y gastos.
Una herencia también puede modificar de forma significativa tu situación económica. Si recibes una cantidad importante de patrimonio o decides vender un inmueble, puede ser un buen momento para revisar tus objetivos y reorganizar tus recursos mediante una planificación financiera personal.
La ganancia obtenida por una persona mayor de 65 años al transmitir su vivienda habitual está exenta de IRPF siempre que se cumplan los requisitos establecidos. Esta exención también se aplica a personas en situación de dependencia severa o gran dependencia.
De nuevo, la clave está en que el inmueble tenga fiscalmente la consideración de vivienda habitual. No basta con que se trate simplemente de una vivienda recibida en herencia.
Conviene conservar la escritura o documentación de la adjudicación de la herencia, la liquidación del Impuesto sobre Sucesiones, la documentación relativa a la plusvalía municipal, las facturas de notaría y Registro, las facturas de inversiones y mejoras y toda la documentación relativa a la posterior venta.
Disponer de estos justificantes puede resultar esencial para calcular correctamente la ganancia patrimonial y acreditar los importes declarados ante la Administración.
Si una vivienda pertenece a varios herederos y se vende, cada propietario deberá tener en cuenta en su IRPF la parte de la ganancia o pérdida patrimonial que corresponda a su porcentaje de titularidad.
