Vivienda habitual: un concepto clave en la declaración de la Renta

Seguro que en más de una ocasión has escuchado hablar de las deducciones fiscales que se aplican a la vivienda habitual, pero es posible que tengas dudas sobre qué se considera exactamente como lugar habitual de residencia.

¿Qué es la vivienda habitual?

Se considera que una casa es tu vivienda habitual si has residido en ella durante al menos tres años, pero esto tiene excepciones. Si has cambiado de domicilio por motivos laborales, por matrimonio o ruptura matrimonial u otra causa justificada la nueva vivienda adquiere la condición de habitual. 

También si es una casa nueva y la has ocupado en los 12 meses siguientes a la adquisición o terminación de las obras, o si has residido más de 183 días al año en una vivienda en caso de que tengas varias.

Además, la consideración de vivienda habitual se extiende a los inmuebles anexos como las plazas de garaje o trasteros. Siempre que estén en el mismo edificio y se hayan adquirido junto a la vivienda en el mismo acto.

Efectos, reducciones y beneficios fiscales de la vivienda habitual

Si adquiriste tu vivienda antes de 2013 y estás pagando la hipoteca te puedes deducir un 15 % del dinero que has destinado al pago del préstamo hipotecario con un máximo de 9.040 € al año. Para las viviendas adquiridas a partir de 2013 ya no se aplica esta deducción.

Si has hecho obras en tu vivienda habitual para adecuarla a una condición de discapacidad, entonces te puedes deducir hasta un máximo de 12.080 €.

¿Y si tu vivienda habitual deja de ser tu vivienda habitual aunque conserves la propiedad?

Supongamos que adquiriste mediante un préstamo hipotecario una vivienda en abril de 2012 que se convirtió en tu vivienda habitual, por lo que tienes derecho a aplicar en tu declaración de la renta la correspondiente deducción. Ahora has adquirido otra casa a la que te has mudado y que has convertido en tu residencia habitual a efectos legales, aunque conservas la propiedad del otro piso. A pesar de que todavía estás pagando la hipoteca del primero, este ya no es tu vivienda habitual, por lo que no puedes aplicarte la desgravación.

¿Puede negar Hacienda la aplicación de deducciones por vivienda habitual?

Sí, en aquellos casos en los que la Administración tenga motivos fundados para dudar de que un inmueble sea de verdad la residencia habitual del contribuyente. Para ello atenderá a factores como el lugar de empadronamiento, el centro de salud al que se acude habitualmente o el consumo de suministros como luz o agua.

¿Qué implicaciones tiene la venta de la vivienda habitual en la declaración de la Renta?

Comprar una vivienda antes de vender la habitual puede hacer que lo obtenido por la venta tribute como ganancia patrimonial, pero no siempre es así. 

Si tras vender la que es considerada como vivienda habitual se reinvierte la ganancia patrimonial obtenida en otra casa que pasará a tener esa consideración, se aplica la exención de reinversión en vivienda habitual. Según la normativa, esta reinversión se puede hacer en los dos años siguientes a la venta de la casa.

Pero ese mismo plazo también cuenta hacia atrás. Es decir, que puedes comprar ahora tu nueva vivienda habitual y luego vender la anterior, si lo haces en un plazo que no exceda de dos años, la ganancia quedará exenta si la reinviertes en la que ahora es tu vivienda habitual.

En el caso de Pepe Promedio, él y su familia compraron un piso más grande al que trasladaron su residencia y, un año después de la mudanza a la nueva casa, vendieron el piso en el que habían vivido con anterioridad. Pepe aprovechó el dinero obtenido con la venta para amortizar parte de la hipoteca de su nueva casa, y por eso se pudo aplicar en su declaración de la renta la exención por reinversión en vivienda habitual.

¿Qué diferencias hay en la declaración de la Renta según el tipo de vivienda?

• La vivienda habitual no genera rentas, pero aún sí hay que incluirla en la declaración del IRPF. Si está comprada antes de 2013 se pueden aplicar las deducciones señaladas antes.
• En el caso de viviendas que generan rentas por estar alquiladas, estos ingresos deben declararse como frutos del capital inmobiliario.
• Aquellas viviendas que no se usan de forma usual pero tampoco generan rentas (segundas residencias) deben contabilizarse como viviendas con imputación de rentas inmobiliarias.

Ahora ya sabes qué es una vivienda habitual y cómo declararla para beneficiarte de las deducciones fiscales. Si todavía te quedan dudas, nuestra recomendación es que pidas asesoramiento para que la Renta 2019 te resulte lo más favorable posible.