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Intereses de la hipoteca: un concepto clave si vas a comprar vivienda

Entender todos los extremos que implica una préstamo hipotecario no es algo sencillo. Quizá uno de los temas más complejos son los intereses de la hipoteca. Para que puedas entenderlos mejor, en este artículo vamos a tratar este asunto con más detalle.

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Variables que influyen en el funcionamiento de una hipoteca

Que acabes pagando más o menos por el préstamo hipotecario que has pedido, depende de varios factores:

  • La cantidad solicitada al banco y los costes adicionales, generalmente el IVA si es nueva o el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados si es de segunda mano.
  • El tipo de interés aplicable.
  • Plazo de amortización, cuanto más largo sea el período de pago menores serán las cuotas, pero más intereses habrás pagado al final del préstamo.
  • Forma de pago, el más habitual es el sistema de amortización constante, en el que se establece una cuota fija que se va viendo afectada por las subidas o bajadas de los tipos de interés.

Evolución de los tipos aplicados a las hipotecas hasta 2019

El sector bancario sufre muchas fluctuaciones, y los últimos años no han sido tranquilos en lo que se refiere a los intereses hipotecarios.

Entre 2015 y 2016 el descenso en el número de hipotecas firmadas llevó a los bancos a volver a querer vender hipotecas a tipo fijo, con unos intereses en torno al 2 %. El 2017 fue un año de estancamiento, mientras que en 2018 se desencadenó otra guerra por ofrecer intereses bajos, pero en este caso aplicados a hipotecas de tipo variable, ofreciéndose en algunos casos intereses por debajo del 0,90 %. 

El 2019 fue el año de la reforma de la Ley Hipotecaria. La nueva normativa impone un mayor control a las hipotecas comercializadas, por lo que los bancos optaron por una subida de los tipos de interés para compensar el dinero que iban a perder por comisiones y otros costes extra que ya no pueden cobrar a sus clientes.

Influencia del Euribor en los tipos de interés

El Euribor lleva ya bastante tiempo en valores negativos, lo que hace que aquellos que tienen una hipoteca de tipo variable referenciado al Euribor estén pagando ahora mismo pocos intereses.

Se esperaba que en 2019 este índice de referencia alcanzara por fin valores positivos, pero no ha sido así, haciendo que las hipotecas a tipo variable sean actualmente un producto poco atractivo para las entidades bancarias.

¿Cómo compensa la banca los bajos intereses de las hipotecas?

  • Incentivando la contratación de hipotecas a tipo fijo, cuyos intereses son ahora mayores que los de los préstamos hipotecarios de tipo variable.
  • Subiendo los diferenciales.
  • Buscando una mayor vinculación del cliente ofreciéndole otros productos: seguro de hogar, tarjetas de crédito, etc.

El TIN y el TAE en las hipotecas

Otra cuestión clave al analizar el coste de las hipotecas es tener en cuenta el TIN y el TAE. Cuando se trata de comparar hipotecas es mejor centrarse en el TAE, ya que este indicador nos avisa del coste anual que tendrá el crédito teniendo en cuenta tanto los intereses como otros posibles gastos (comisiones, productos vinculados, escrituras, etc.)

Recuerda, el interés no lo es todo

Ya hemos visto que los bancos están usando las vinculaciones como herramienta para revertir los efectos de los tipos de interés bajos.

Con la nueva Ley Hipotecaria el banco no te puede obligar a contratar otros productos para darte el préstamo, pero sí puede usarlos como reclamo. El caso habitual es aquel en el que te ofrecen rebajarte los tipos de interés ofertados si tú a cambio contratas otros productos con el banco.

Esto suena muy bien, pero hay que tener cuidado con los cantos de sirena. En muchos casos nos vamos a gastar más si contratamos todas las vinculaciones que nos ofrece el banco para rebajar los tipos de interés aplicables a nuestra hipoteca, que si directamente contratamos solo la hipoteca sin ninguna rebaja en los intereses. Además, hay que leer bien la letra pequeña y analizar si los productos que el banco te ofrece son los más adecuados para ti.

Ante la duda, prueba un simulador de hipoteca

Lo sabemos, encontrar la mejor hipoteca no es fácil. Por eso, te recomendamos que utilices cualquiera de los simulares de hipoteca que puedes encontrar gratis online. Así podrás saber fácilmente cuanto acabarás pagando por la cantidad que le quieres pedir al banco.

Contratar una hipoteca es algo que hay que hacer con precaución y después de informarse muy bien. De ahí que sea aconsejable que te pongas en manos de expertos que conozcan el mercado y te puedan aconsejar de una forma objetiva.

Además, el pago del préstamo hipotecario se demorará en el tiempo, por lo que no sería mala idea analizar y organizar primero tus finanzas para saber cual es tu límite de endeudamiento y evitar problemas en el pago de la hipoteca.

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