Cuando compras una vivienda de la forma habitual, obtienes automáticamente el pleno dominio sobre ella. Pero hay situaciones —herencias, donaciones, arrendamientos— en las que la propiedad y el derecho de uso no están en las mismas manos. Entender qué es el pleno dominio y cómo funciona puede ahorrarte más de un disgusto.
El pleno dominio es la situación en la que una misma persona reúne tanto la propiedad de un bien como el derecho a usarlo y disfrutarlo. Dicho de otro modo: eres dueño del inmueble y puedes vivir en él, alquilarlo o hacer con él lo que quieras dentro de la ley.
El Código Civil recoge este concepto en su artículo 348, donde define la propiedad como el derecho a gozar y disponer de una cosa sin más límites que los fijados por las leyes, y reconoce al propietario la acción para reivindicarla frente a quien la tenga o posea.
Sin embargo, lo habitual en una compraventa tradicional —obtener el pleno dominio de golpe— no siempre ocurre así. En herencias y donaciones es frecuente que la titularidad y el uso se separen entre distintas personas.
En nuestro ordenamiento jurídico, el pleno dominio se descompone en dos figuras:
Nuda propiedad: Es el derecho de titularidad sobre un bien sin poder usarlo ni disfrutarlo. El nudo propietario es dueño en papel, pero no puede habitar la vivienda ni sacarle rendimiento mientras otra persona tenga el usufructo.
Usufructo: Es el derecho a usar y disfrutar un inmueble aunque no seas su propietario. El usufructuario puede vivir en la vivienda, alquilarla y cobrar las rentas, pero no puede venderla ni hipotecarla. Es un derecho temporal o vitalicio que se constituye habitualmente a través de herencias o donaciones.
Un caso muy frecuente: cuando fallece uno de los cónyuges, el viudo o viuda suele heredar el usufructo —el derecho de uso— mientras los hijos reciben la nuda propiedad. Solo cuando el usufructuario fallezca, los hijos obtendrán el pleno dominio. Si quieres entender mejor cómo se distribuyen los bienes en una herencia, puedes consultar nuestro artículo sobre cómo calcular la herencia legítima.
Algo similar ocurre con la donación con usufructo: el donante cede la propiedad pero se reserva el derecho de seguir usando el bien. En ese caso, el donatario tampoco tiene el pleno dominio hasta que se extinga el usufructo. Ampliamos este tema en el artículo sobre donación con usufructo.
Si eres nudo propietario, el pleno dominio sobre la vivienda se alcanza cuando el usufructo se extingue. Esto puede suceder por tres vías:
Aunque adquirir el pleno dominio al comprar es lo más habitual, en los últimos años ha ganado terreno otra fórmula: comprar solo la nuda propiedad. En este esquema, el vendedor transmite la titularidad del inmueble pero sigue viviendo en él como usufructuario.
Esta opción la eligen con frecuencia personas mayores, especialmente jubilados sin herederos directos, que quieren liberarse de las cargas económicas de la vivienda sin renunciar a seguir en ella. El comprador obtiene la propiedad a precio reducido, pero no podrá disfrutar del inmueble hasta que el usufructuario fallezca o se cumpla el plazo pactado.
La operación puede articularse de dos formas:
Este tipo de compraventa puede ser interesante para ambas partes, aunque por razones distintas.
Sigue viviendo en su casa exactamente igual que antes, con los mismos derechos de uso y disfrute. A cambio, recibe un ingreso económico —ya sea un pago único o una renta periódica— sin necesidad de abandonar el inmueble.
Adquiere el inmueble a un precio considerablemente inferior al de mercado, con descuentos que habitualmente oscilan entre el 20 % y el 50 % del valor real, precisamente porque no podrá disponer de él hasta que se extinga el usufructo. Es una inversión a medio-largo plazo, no una compra para uso inmediato.
En cualquier caso, antes de tomar una decisión de este tipo conviene tener claro el impacto fiscal de la operación. Por ejemplo, si la vivienda tiene su origen en una herencia, puede haber implicaciones adicionales que vale la pena revisar en nuestro artículo sobre impuestos en la venta de una vivienda heredada.
Cuando hay pleno dominio en una sola persona, las obligaciones son exclusivamente suyas: cumplir con las cargas fiscales y respetar las normas de la comunidad de vecinos. Sin complicaciones adicionales.
Cuando el pleno dominio está dividido entre nudo propietario y usufructuario, las responsabilidades también se reparten:
Si en el reparto de la herencia conviven varios herederos con derechos sobre el mismo inmueble, puede surgir la figura de la cotitularidad, con sus propias reglas sobre el IBI y la gestión del bien. Lo explicamos con detalle en nuestro artículo sobre cotitularidad de una propiedad.
Como has visto, el pleno dominio de una vivienda es la reunión, en una sola persona, de la nuda propiedad y el usufructo. Mientras estén separados, tanto los derechos como las obligaciones se reparten entre quienes los ostentan, y eso tiene implicaciones legales, fiscales y económicas que conviene no ignorar.
Si estás evaluando una operación de compraventa de nuda propiedad, vas a recibir una herencia o simplemente quieres planificar qué va a ocurrir con tu vivienda en el futuro, lo más recomendable es que te apoyes en alguien que conozca bien el terreno. En Grupo Bárymont podemos ayudarte a tomar la mejor decisión.
