Pleno dominio de la vivienda en propiedad: ¿qué significa este término?

Pleno dominio de la vivienda en propiedad: ¿qué significa este término?

5 Minutos de lectura | 08 Agosto 2024

Los bienes, también los inmuebles, son susceptibles tanto de posesión como de propiedad. Aunque lo habitual es que el propietario tenga la posesión de sus bienes, hay casos en los que esto no ocurre así. En el caso de viviendas que han formado parte de una herencia, es posible que en ellas se haya dividido la titularidad de la propiedad y la posesión. Quedando la nuda propiedad en manos de unos herederos y el usufructo (la posesión) en manos de otros. Algo similar ocurre en los casos de arrendamiento. Cuando tanto la posesión como la propiedad de un bien recaen sobre una misma persona, es entonces cuando podemos hablar de pleno dominio

 

 

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¿Qué es el pleno dominio de una vivienda?

Al comprar una casa de la forma tradicional, normalmente obtienes de forma automática el pleno dominio sobre esta, es decir, la posesión completa sobre el bien inmueble.

El Código Civil es quien regula este concepto, en el artículo 348 se define al dominio de la siguiente manera: “La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas por las leyes. El propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarla”.

En nuestro ordenamiento jurídico, el pleno dominio se divide en 2 conceptos:

  • La nuda propiedad es el derecho de una persona (nudo propietario) sobre un bien del cual es dueña únicamente en términos de titularidad, pero sin el derecho de poseerlo y disfrutarlo, ya que estos derechos pertenecen a un tercero que posee el usufructo.
  • La posesión es el derecho a usar y disfrutar un inmueble, aunque no se sea propietario del mismo. Por consiguiente, el usufructo es el derecho de goce, uso y disfrute de alguien (usufructuario) sobre una vivienda, siendo común que se constituya a través de herencias o donaciones.

Cómo pasar de nuda propiedad a pleno dominio

El pleno dominio de una vivienda se logra cuando la propiedad y el derecho de uso y disfrute se concentran en una sola persona. Esto sucede si el usufructuario decide vender su derecho de usufructo, lo cual puede ocurrir por tres razones:

  1. Muerte del usufructuario: Al fallecer el usufructuario, el derecho de uso y disfrute del bien pasa al nudo propietario. Si el usufructo pertenece a varias personas en proindiviso, el nudo propietario no obtiene el pleno dominio hasta que todos los usufructuarios hayan fallecido.
  2. Cumplimiento del plazo establecido: Si el usufructuario muere antes de que termine el plazo acordado, el derecho de uso del bien pasará al nudo propietario, a menos que exista un pacto contrario.
  3. Cumplimiento de la condición resolutoria: Si el usufructo está condicionado, por ejemplo, a que el nudo propietario contraiga matrimonio, una vez que esto ocurra, el nudo propietario recibirá el pleno dominio.

Tendencias de compraventa de una vivienda

Aunque lo habitual es adquirir el pleno dominio al comprar un inmueble, en los últimos años está surgiendo una tendencia un poco diferente, que consiste en vender o comprar la nuda propiedad. De esta forma, el vendedor puede seguir ocupando su casa como usufructuario. 

Esta opción se da cada vez más a menudo entre jubilados sin herederos, o simplemente personas mayores que quieren olvidarse de las cargas económicas que una casa conlleva. 

De esta forma, el comprador obtiene la nuda propiedad del inmueble, pero no podrá disfrutar de él hasta que no fallezca el usufructuario. Una vez ocurra esto, el comprador obtendrá el pleno dominio sobre la vivienda.

Esto puede llevarse a cabo a través de una operación de compraventa directa de la nuda propiedad en la que se desembolsa de una vez toda la cantidad pactada, o bien a través de una hipoteca inversa. En esta modalidad, quien era propietario y ahora solo poseedor, percibe del nudo propietario una renta vitalicia.

¿Qué beneficios obtienen las partes de este tipo de compraventa?

Este tipo de compraventa es beneficioso para ambas partes por las siguientes razones:

  • Para el usufructuario, porque podrá seguir disfrutando de su casa de la misma forma que lo hacía cuando ostentaba el pleno dominio del inmueble. A su vez, recibirá un ingreso por haber vendido la nuda propiedad. 
  • Para el comprador, la gran ventaja es poder obtener un inmueble mucho más barato de lo normal (20-50% menos del valor que debería tener), ya que no podrá disfrutar plenamente de su propiedad hasta que el vendedor (usufructuario) fallezca, o hasta que se cumpla el plazo estipulado en el contrato. Esto dependerá del acuerdo al que se haya llegado previamente.

¿Quién se hace cargo de las obligaciones de la vivienda?

Un propietario con pleno dominio sobre la propiedad no tendrá obligaciones respecto al usufructuario, ya que él mismo posee ambos derechos. Por lo tanto, aparte de cumplir con las obligaciones fiscales y las leyes y normas de la comunidad en la que reside, no tendría ninguna obligación con otras personas.

En cambio, si es un nudo propietario, deberá cumplir con ciertas obligaciones:

  1. Asumir las reparaciones extraordinarias de la vivienda, según el artículo 501 del Código Civil.
  2. Respetar el derecho del usufructuario, según el artículo 489 del Código Civil.
  3. Pagar los tributos e impuestos correspondientes al usufructo, exceptuando el IBI, según el artículo 505 del Código Civil.
  4. Abonar la hipoteca de lo usufructuado, según el artículo 509 del Código Civil.
  5. Hacerse cargo de los gastos de comunidad, a menos que se haya acordado algo distinto con el usufructuario.

Por su parte, el usufructuario tiene las siguientes obligaciones:

  • Conservar la forma y sustancia de los bienes que tiene en usufructo.
  • Pagar los gastos, costas y condenas de los pleitos relacionados con el usufructo.
  • Cuidar las cosas que están bajo su usufructo.
  • Informar al propietario sobre cualquier acto de terceros del que tenga conocimiento y que pueda perjudicar los derechos de la propiedad.

A modo de resumen, el pleno dominio de una propiedad se compone de usufructo y nuda propiedad. Estos dos elementos, sin embargo, no tienen por qué pertenecer a la misma persona. Así, el pleno dominio de un inmueble tan solo lo obtendrás si posees tanto el usufructo, como la nuda propiedad. 

Si estás pensando en vender tu vivienda o en adquirir alguna, piensa en esta como una opción más que quizá te convenga. Además, puedes consultar la guía gratuita sobre cómo elegir bien tu vivienda… ¡Te será de utilidad para tomar la mejor decisión!

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