Los bienes, también los inmuebles, son susceptibles tanto de posesión como de propiedad. Aunque lo habitual es que el propietario tenga la posesión de sus bienes, hay casos en los que esto no ocurre así. En el caso de viviendas que han formado parte de una herencia, es posible que en ellas se haya dividido la titularidad de la propiedad y la posesión. Quedando la nuda propiedad en manos de unos herederos y el usufructo (la posesión) en manos de otros. Algo similar ocurre en los casos de arrendamiento. Cuando tanto la posesión como la propiedad de un bien recaen sobre una misma persona, es entonces cuando podemos hablar de pleno dominio.
Al comprar una casa de la forma tradicional, normalmente obtienes de forma automática el pleno dominio sobre esta, es decir, la posesión completa sobre el bien inmueble.
El Código Civil es quien regula este concepto, en el artículo 348 se define al dominio de la siguiente manera: “La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas por las leyes. El propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarla”.
En nuestro ordenamiento jurídico, el pleno dominio se divide en 2 conceptos:
El pleno dominio de una vivienda se logra cuando la propiedad y el derecho de uso y disfrute se concentran en una sola persona. Esto sucede si el usufructuario decide vender su derecho de usufructo, lo cual puede ocurrir por tres razones:
Aunque lo habitual es adquirir el pleno dominio al comprar un inmueble, en los últimos años está surgiendo una tendencia un poco diferente, que consiste en vender o comprar la nuda propiedad. De esta forma, el vendedor puede seguir ocupando su casa como usufructuario.
Esta opción se da cada vez más a menudo entre jubilados sin herederos, o simplemente personas mayores que quieren olvidarse de las cargas económicas que una casa conlleva.
De esta forma, el comprador obtiene la nuda propiedad del inmueble, pero no podrá disfrutar de él hasta que no fallezca el usufructuario. Una vez ocurra esto, el comprador obtendrá el pleno dominio sobre la vivienda.
Esto puede llevarse a cabo a través de una operación de compraventa directa de la nuda propiedad en la que se desembolsa de una vez toda la cantidad pactada, o bien a través de una hipoteca inversa. En esta modalidad, quien era propietario y ahora solo poseedor, percibe del nudo propietario una renta vitalicia.
Este tipo de compraventa es beneficioso para ambas partes por las siguientes razones:
Un propietario con pleno dominio sobre la propiedad no tendrá obligaciones respecto al usufructuario, ya que él mismo posee ambos derechos. Por lo tanto, aparte de cumplir con las obligaciones fiscales y las leyes y normas de la comunidad en la que reside, no tendría ninguna obligación con otras personas.
En cambio, si es un nudo propietario, deberá cumplir con ciertas obligaciones:
Por su parte, el usufructuario tiene las siguientes obligaciones:
A modo de resumen, el pleno dominio de una propiedad se compone de usufructo y nuda propiedad. Estos dos elementos, sin embargo, no tienen por qué pertenecer a la misma persona. Así, el pleno dominio de un inmueble tan solo lo obtendrás si posees tanto el usufructo, como la nuda propiedad.
Si estás pensando en vender tu vivienda o en adquirir alguna, piensa en esta como una opción más que quizá te convenga. Además, puedes consultar la guía gratuita sobre cómo elegir bien tu vivienda… ¡Te será de utilidad para tomar la mejor decisión!
Queremos explicarte el caso de Luis Pita...
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