Que una vivienda sea subastada y adjudicada no significa necesariamente que la deuda con el banco haya quedado completamente saldada. Si el importe obtenido por la vivienda no es suficiente para cubrir la cantidad pendiente, la entidad puede reclamar la diferencia y, en determinadas circunstancias, continuar la ejecución sobre otros bienes del deudor.
Por eso, perder la vivienda no siempre significa que desaparezca la deuda hipotecaria.
En este artículo te explicamos qué ocurre cuando queda deuda pendiente después de una ejecución hipotecaria, qué bienes pueden llegar a embargarse y qué alternativas pueden existir para afrontar esta situación.
Una ejecución hipotecaria es un procedimiento mediante el cual una entidad financiera puede reclamar judicialmente una deuda garantizada con una hipoteca cuando se produce un incumplimiento de las obligaciones de pago.
Cuando contratamos una hipoteca, la vivienda actúa como garantía del préstamo. Si se dejan de pagar las cuotas y se cumplen los requisitos necesarios, puede iniciarse un procedimiento de ejecución.
Este procedimiento puede terminar con la subasta del inmueble. El dinero obtenido se destina a pagar la deuda pendiente, junto con los conceptos que correspondan.
Pero aquí surge una duda muy habitual: ¿Qué ocurre si el dinero obtenido en la subasta no es suficiente para pagar toda la deuda?
Si el importe obtenido mediante la ejecución de la vivienda no es suficiente para cubrir todo el crédito pendiente, puede quedar una cantidad por pagar.
Por ejemplo, imaginemos que una persona tiene una deuda hipotecaria de 180.000 € y que, después de la ejecución, se obtienen 140.000 € para cubrir el crédito.
En términos simplificados, podrían quedar 40.000 € pendientes.
Eso sí, el cálculo real puede ser diferente, ya que hay que tener en cuenta cómo se aplica el importe obtenido y otros conceptos que puedan existir, como intereses o costas.
Por tanto, la subasta de la vivienda no garantiza por sí misma que la deuda desaparezca.
Si todavía existe una cantidad pendiente, el acreedor puede solicitar que la ejecución continúe por ese importe y dirigirse contra otros bienes del deudor dentro de los límites establecidos por la legislación.
Esto significa que la responsabilidad por la deuda puede ir más allá de la vivienda que estaba hipotecada.
En determinadas circunstancias, sí.
Si después de la ejecución queda una cantidad pendiente, el acreedor puede intentar cobrarla mediante los mecanismos establecidos legalmente.
Dependiendo de la situación, esto puede afectar a diferentes bienes e ingresos, como:
Ahora bien, no significa que puedan embargar absolutamente todo lo que tenga una persona.
La legislación establece determinados bienes e ingresos que son inembargables y también fija límites para el embargo de salarios, pensiones y otros ingresos.
Por eso, si te encuentras en esta situación, es importante analizar las circunstancias concretas antes de asumir qué pueden o no pueden embargarte.
Cuando la vivienda ejecutada es la vivienda habitual, existen algunas reglas específicas que pueden afectar a la deuda que queda pendiente.
La legislación contempla determinadas condiciones para que, en algunos casos, el deudor pueda beneficiarse de una reducción de la cantidad pendiente si cumple determinados requisitos y satisface parte de la deuda dentro de los plazos establecidos.
También existen circunstancias concretas relacionadas con la posterior venta de la vivienda por parte del acreedor que pueden influir en la cantidad que finalmente quede pendiente.
Por eso, no conviene calcular la deuda pendiente simplemente restando el precio obtenido por la vivienda a la deuda hipotecaria original.
Hay que revisar cómo se ha desarrollado el procedimiento y qué cantidades corresponden realmente.
En determinados casos, una persona física puede recurrir a los mecanismos previstos en la Ley de Segunda Oportunidad para solicitar la exoneración de determinadas deudas.
Esta normativa busca ofrecer una solución a personas que se encuentran en una situación de insolvencia y que cumplen los requisitos establecidos legalmente.
Sin embargo, esto no significa que cualquier deuda hipotecaria pueda desaparecer automáticamente.
Las deudas con garantía real tienen un tratamiento específico y, además, hay que diferenciar entre la deuda que está cubierta por la garantía y aquella que pueda quedar pendiente después de ejecutarla.
Por tanto, si después de una ejecución hipotecaria existe una deuda importante, conviene estudiar individualmente la situación antes de dar por hecho que puede cancelarse o que no existe ninguna alternativa.
Esta es una de las ideas más importantes que debemos tener claras. Que la vivienda sea subastada no significa automáticamente que la deuda haya quedado saldada.
Podemos encontrarnos, a grandes rasgos, con tres situaciones:
Por eso es importante conocer cuál es la deuda real pendiente y cómo se ha aplicado el dinero obtenido mediante la ejecución.
Si todavía no se ha producido la ejecución hipotecaria y estás empezando a tener dificultades para pagar las cuotas, no esperes a que el problema se haga más grande.
Lo primero es conocer con claridad cuál es tu situación financiera:
En función de cada caso, pueden existir diferentes opciones para intentar solucionar el problema antes de llegar a una situación más complicada.
Y si ya has recibido una notificación judicial o estás dentro de un procedimiento de ejecución hipotecaria, es recomendable acudir a un profesional especializado en derecho para conocer tus opciones y los plazos que tienes.
Una hipoteca puede convertirse en una de las decisiones financieras más importantes de nuestra vida.
Por eso, antes de contratarla, no deberíamos preguntarnos únicamente si podemos pagar la entrada y la cuota mensual.
También deberíamos preguntarnos:
Una buena planificación financiera permite analizar estos escenarios antes de asumir una deuda que puede acompañarnos durante varias décadas.
Como hemos podido ver, si el importe obtenido mediante la ejecución de la vivienda no es suficiente para cubrir el crédito pendiente, puede quedar una cantidad que el acreedor reclame.
En determinadas circunstancias, la ejecución puede continuar sobre otros bienes o ingresos del deudor, aunque existen límites y bienes que están protegidos frente al embargo.
Si te encuentras ante una ejecución hipotecaria, no des por hecho que entregar o perder la vivienda significa que la deuda desaparece. Analizar la situación cuanto antes puede ayudarte a conocer mejor tus opciones y a tomar decisiones con mayor información.
La prescripción depende de las características de la deuda y de las actuaciones realizadas por el acreedor. Por eso, no es recomendable calcularla simplemente desde la fecha de la subasta.
Dependerá de la situación y del momento en el que se encuentre el procedimiento. Antes de vender patrimonio para hacer frente a una deuda, es recomendable analizar las consecuencias jurídicas y financieras de la operación.
La existencia de un aval puede hacer que el acreedor pueda reclamar al avalista en los términos establecidos en el contrato y en la legislación aplicable. La situación del avalista debe analizarse de forma independiente.
