Propiedad de la vivienda en pleno dominio: ¿a qué se refiere este término?

¿Sabías que la propiedad de un inmueble es divisible? Jurídicamente podemos diferenciar entre dos conceptos: el usufructo y la nuda propiedad. Así pues, el pleno dominio de una vivienda se compone de estos dos conceptos. En este artículo queremos explicarte más sobre este término jurídico.

¿Qué es el pleno dominio de una vivienda?

Al comprar una casa de la forma tradicional, normalmente obtienes de forma automática el pleno dominio sobre esta, es decir, la posesión completa sobre el bien inmueble.

El Código Civil es quien regula este concepto, en el artículo 348 se define al dominio de la siguiente manera: “La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas por las leyes. El propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarla”.

Asimismo, el pleno dominio se divide en 2 conceptos:

• La nuda propiedad es el derecho de un propietario sobre un inmueble como posesión, pero del cual no puede disfrutar ni poseer libremente, ya que ese derecho lo tiene el usufructuario. Posee por así decirlo la mitad del pleno dominio. Si te estabas preguntando, “¿qué diferencia hay entre nuda propiedad y pleno dominio?” En este párrafo tienes la respuesta.
• El usufructo es el derecho de uso del usufructuario sobre el inmueble perteneciente al nudo propietario.

Por ejemplo, es común que el usufructo se haga presente en las herencias o en las donaciones. 

Tendencias de compraventa de una vivienda

No obstante, en los últimos años está surgiendo una tendencia un poco diferente, que consiste en vender únicamente la nuda propiedad. De esta forma el vendedor puede seguir ocupando su casa como usufructuario. 

Esta opción se da cada vez más a menudo entre jubilados sin herederos, o simplemente personas mayores que quieren olvidarse de las cargas económicas que una casa conlleva.

De esta forma, el comprador obtiene la nuda propiedad del inmueble, pero no podrá disfrutar de él hasta que no fallezca el usufructuario. Una vez ocurra esto, el comprador obtendrá el pleno dominio sobre la vivienda.

¿Qué beneficios obtienen las partes de este tipo de compraventa?

Este tipo de compraventa es beneficioso para ambas partes por las siguientes razones:

• Para el usufructuario porque podrá seguir disfrutando de su casa de la misma forma que lo hacía cuando ostentaba el pleno dominio del inmueble. A su vez recibirá al momento el importe por haber cedido la nuda propiedad. Así podrá seguir viviendo en su casa el resto de su vida, disfrutando del dinero proveniente de su propia venta. 
• Para el comprador al obtener un inmueble mucho más barato de lo normal (20-50% menos del valor que debería tener), ya que no podrá disfrutar plenamente de su propiedad hasta que el vendedor (usufructuario) fallezca, o hasta que se cumpla el plazo estipulado en el contrato. Esto dependerá del acuerdo al que se haya llegado previamente.

¿Quién se hace cargo de los gastos de la vivienda?

En este caso el comprador (propietario de la nuda propiedad) se hará cargo de los gastos de la comunidad de vecinos, así como de las posibles derramas, y del impuesto sobre los bienes inmuebles (IBI). Por su parte el vendedor (propietario del usufructo) se encargará de abonar los gastos derivados de su uso y disfrute en la vivienda, como la luz y el agua.

A modo de resumen, el pleno dominio de una propiedad se compone de usufructo y nuda propiedad. Estos dos elementos sin embargo no tienen porqué pertenecer a la misma persona. Así, el pleno dominio de un inmueble tan solo lo obtendrás si posees tanto el usufructo, como la nuda propiedad. 

Si estás pensando en vender tu vivienda o en adquirir alguna, piensa en esta como una opción más que quizá te convenga. Además, puedes consultar la guía gratuita sobre cómo elegir bien tu vivienda… ¡Te será de utilidad para tomar la mejor decisión!