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Pleno dominio de la vivienda en propiedad: ¿qué significa este término?

Los bienes, también los inmuebles, son susceptibles tanto de posesión como de propiedad. Aunque lo habitual es que el propietario tenga la posesión de sus bienes, hay casos en los que esto no ocurre así. En el caso de viviendas que han formado parte de una herencia, es posible que en ellas se haya dividido la titularidad de la propiedad y la posesión. Quedando la nuda propiedad en manos de unos herederos y el usufructo (la posesión) en manos de otros. Algo similar ocurre en los casos de arrendamiento. Cuando tanto la posesión como la propiedad de un bien recaen sobre una misma persona, es entonces cuando podemos hablar de pleno dominio

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¿Qué es el pleno dominio de una vivienda?

Al comprar una casa de la forma tradicional, normalmente obtienes de forma automática el pleno dominio sobre esta, es decir, la posesión completa sobre el bien inmueble.

El Código Civil es quien regula este concepto, en el artículo 348 se define al dominio de la siguiente manera: “La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas por las leyes. El propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarla”.

En nuestro ordenamiento jurídico, el pleno dominio se divide en 2 conceptos:

  • La nuda propiedad es el derecho de propiedad despojado de la posesión.  El propietario es dueño de un inmueble, pero no puede disfrutar de él, porque el derecho de uso y disfrute recae sobre otra persona.  Posee, por así decirlo, la mitad del pleno dominio. Si te estabas preguntando, “¿qué diferencia hay entre nuda propiedad y pleno dominio?” Ahí tienes la respuesta.
  • La posesión es el derecho a usar y disfrutar un inmueble, aunque no se sea propietario del mismo. Un caso típico de derecho de posesión es el usufructo, siendo común que se constituya a través de herencias o donaciones.

Consecuencias de tener el pleno dominio de un inmueble

  • El propietario tiene control absoluto sobre el inmueble y es titular de todos los derechos asociados a la propiedad. Esto incluye derecho de uso y disfrute, derecho de disposición, y la capacidad para transferir esos derechos a terceros.
  • Se posee la capacidad de tomar decisiones sobre la propiedad sin restricciones, salvo las impuestas por la normativa. Esto implica que el propietario en régimen de pleno dominio puede alquilar la casa, venderla, hipotecarla, donarla, etc.

Tendencias de compraventa de una vivienda

Aunque lo habitual es adquirir el pleno dominio al comprar un inmueble, en los últimos años está surgiendo una tendencia un poco diferente, que consiste en vender o comprar la nuda propiedad. De esta forma, el vendedor puede seguir ocupando su casa como usufructuario. 

Esta opción se da cada vez más a menudo entre jubilados sin herederos, o simplemente personas mayores que quieren olvidarse de las cargas económicas que una casa conlleva. 

De esta forma, el comprador obtiene la nuda propiedad del inmueble, pero no podrá disfrutar de él hasta que no fallezca el usufructuario. Una vez ocurra esto, el comprador obtendrá el pleno dominio sobre la vivienda.

Esto puede llevarse a cabo a través de una operación de compraventa directa de la nuda propiedad en la que se desembolsa de una vez toda la cantidad pactada, o bien a través de una hipoteca inversa. En esta modalidad, quien era propietario y ahora solo poseedor, percibe del nudo propietario una renta vitalicia.

¿Qué beneficios obtienen las partes de este tipo de compraventa?

Este tipo de compraventa es beneficioso para ambas partes por las siguientes razones:

  • Para el usufructuario, porque podrá seguir disfrutando de su casa de la misma forma que lo hacía cuando ostentaba el pleno dominio del inmueble. A su vez, recibirá un ingreso por haber vendido la nuda propiedad. 
  • Para el comprador, la gran ventaja es poder obtener un inmueble mucho más barato de lo normal (20-50% menos del valor que debería tener), ya que no podrá disfrutar plenamente de su propiedad hasta que el vendedor (usufructuario) fallezca, o hasta que se cumpla el plazo estipulado en el contrato. Esto dependerá del acuerdo al que se haya llegado previamente.

¿Quién se hace cargo de los gastos de la vivienda?

En este caso el comprador (propietario de la nuda propiedad) se hará cargo de los gastos de la comunidad de vecinos, así como de las posibles derramas, y del impuesto sobre los bienes inmuebles (IBI). Por su parte el vendedor (propietario del usufructo) se encargará de abonar los gastos derivados de su uso y disfrute en la vivienda, como la luz y el agua.

A modo de resumen, el pleno dominio de una propiedad se compone de usufructo y nuda propiedad. Estos dos elementos sin embargo no tienen porqué pertenecer a la misma persona. Así, el pleno dominio de un inmueble tan solo lo obtendrás si posees tanto el usufructo, como la nuda propiedad. 

Si estás pensando en vender tu vivienda o en adquirir alguna, piensa en esta como una opción más que quizá te convenga. Además, puedes consultar la guía gratuita sobre cómo elegir bien tu vivienda… ¡Te será de utilidad para tomar la mejor decisión!

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